不定期租約無法聲請強制執行

【楊偉光/台北報導】

將手中閒置資產出租，當個現代「包租公」或，「包租婆」，是不少人心中的夢。但沒當過房東的人也不容易體會，「租產階級」其實不好當，因為房東除了要負起房屋修繕責任外，還要擔心遇到惡房客，簽約時稍有不慎，可能連將來要收回自己的房子，還要先跟房客打官司。
基於保障弱勢權益考量，法律上對於房東收回房子，或終止租約的限制嚴格。以房客不依約交付租金為例，房客積欠的租金總額，在扣除押金後須達到２期以上時，房東才有權終止契約，若是未明定租期時〈不定期租約〉，房東須先經過訴訟程序，經法院判決勝訴後，才能取回房子。

房客不依約交付租金，或租約到期仍賴著不走，是房東最常遇到的租屋糾紛。

房東簽約前，應可先依房客的年齡，身分與租屋用途，衡量是否將房屋出租外，簽約時，應明訂契約的起訖日期，避免形成對房東不利的不定期租約。

一般民事上的契約糾紛，需透過訴訟方式才能解決，但民事訴訟勞神傷財，因此，崔媽媽基金會義務律師李岳洋建議房東，為避免日後訴訟，簽約時可要求房客，一同將租約拿到法院公証。

租貸契約經法院公証的最大好處在於，房東與房客任一分不履約時，可以不必經由訴訟程序，直接要求法院強制執行。

若房客到期不返還房屋，房東只要拿經過公証的租約，到民事執行執行處聲請強制執行，即可趕走不速之客。房東也可以利用公証租約的強制效力，避免房客不返還房屋押金。

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㊣相關法令規定供您參考

◎土地法第100條規定，若雙方為不定期租約情況下，房東必須符合以下條件方能收回房子：

1. 出租人收回自住或改建
2. 承租人違反租賃契約
3. 承租人毀損房屋或家具而不為相當之賠償
4. 承租人違反民法規定轉租他人時
5. 承租人以房子供違反法令使用時
6. 承租人積欠房租額，除以擔保金抵付後仍達二個月時

◎土地法第99條規定：
「租賃擔保金不得超過二個月房屋租金總額，以交付之擔
保金額超過前項者，承租人得以超過之部分抵押房租」