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  買屋前準備 買屋階段需知 買屋知識庫
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購買成屋的簽約應注意事項?
違章建築怎認定?可以買嗎?買了違章建築會有保障嗎?
買屋後發現瑕疵該怎麼辦?
買方如果提出想要在交屋前先裝潢的需求怎辦?
海砂屋之標準如何認定?何處可辦理檢測呢?
看成屋時應注意的重點?
怎麼看懂土地登記謄本?
怎麼看懂建物登記謄本?
不幸買到『凶宅』怎麼辦?
成屋尚未交屋前能否先行裝修?
買屋後發現瑕疵賣主未告知,該怎麼辦?
如果買到有瑕疵的房子怎麼辦?我有甚麼權利呢?
買房臨時反悔,請問已付的訂金可以收回嗎?
請問要如何找合法的地政士來處理買房交易?

買屋知識庫(資料來源:21世紀不動產總部

購買成屋的簽約應注意事項?

購買成屋雙方談妥後就要進行簽約了,簽約行為涉及雙方重要的法律權益,不可不注意,現在就介紹一些簽約時應注意的事項如下:

一、契約主體(當事人)

簽約時必須確認簽約人是誰?其有無簽約的權利?等等,所以就簽約主體來說基本上有下列幾項應注意的事情:

(1)房屋所有權人:
須年滿20歲,有完全行為能力,其所簽訂的買賣合約書才會完全有效。如果是未成年人,則其所簽的契約會是效力未定的契約,要經過法定代理人承認才會有效,一旦法定代理人否認,契約就不生效力了。
(2)非本人簽約:
如果前來簽約者非房屋所有權人,應該要求簽約人出具本人的授權書,以免簽約人所簽的契約是無權代理。

二、契約標的物

要確認契約上所載的標的物就是你所要買的房子和土地的產權。另外,標的物有無增建?如有,在何處增建?有無附贈設備?等等均應記載清楚。

三、買賣總價款

確認買賣總價款是否與您當初同意的價格一致。若有車位時,亦應標明車位價款是否包含在總價款內。

四、付款方式

房屋的款項通常分為簽約、用印、完稅、過戶(或交屋)四個階段支付,每階段應付多少比例,是否合理,都應在契約中註明,以免爭議。

五、貸款約定

買方於支付價款時如無法以現金一次支付,可約定辦理貸款。

六、稅費負擔

不動產在發生轉移時,買賣方須負擔的稅費包括下列幾項:
(1)買方:契稅、地政規費、印花稅、謄本費、銀行貸款查詢費。
(2)賣方:土地增值稅、交屋日前的房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯、管理費。

七、違約規定

要注意違約時應如何處理的規定,即若任一方違約或不履約,其違約處罰規定應標明,如違約金計收標準等等。

八、房屋點交

除固定物現況交屋外,賣方應將房屋騰空點交與買方,如有附贈物應標明清楚以利交屋。

九、立合約書人

若雙方對條約內容確認無誤,則買賣雙方在合約書上簽名並蓋章。應確認是否為當事人親簽,如為代理要注意有無合法授權。

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違章建築怎認定?可以買嗎?買了違章建築會有保障嗎?

一般而言,被認定為違章之建築有以下二種情況:
一為實質違建,即未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照,擅自建築者;
另一為程序違建,即未按程序申請建造執照擅自興工建築者,後者是可以申請補照的。
以上兩種情況所產生的建物,由於興建之時沒建造執照,因此都無法取得使用執照,也無法依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記,當然也無法取得所有權狀。

因此違章建築既然無辦理產權登記,實際上也不能辦理所有權移轉,儘管法院判例承認違章建築買賣行為之存在,但其買賣行為所取得的不是所有權,而是「實質處分權」,亦即使用權而已,因此,即便違章建築可能有水、電、稅籍號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義,而擁有所有權。

總而言之,違章建築的買賣實際上所負擔的風險是相當大的。買方必須瞭解,頂樓加蓋部份係屬違建,隨時有被拆除的危險,無論該加蓋部份之裝璜如何,若一旦為政府公權力所拆除,危險負擔應依民法的規定,交付之前由屋主負擔、交付之後由買方負擔。
建議消費者於購買房地,若一併承購加蓋時,應特別注意,以免損失過鉅。

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買屋後發現瑕疵該怎麼辦?

買房子發現房子有滲漏水,是原先賣方沒有告訴我的,該怎麼辦?此時,買方可以拒絕付款嗎?

民法關於買賣瑕疵的規定(物之瑕疵擔保請求權),除重大瑕疵未告知情形,得解除契約外,情況如果不甚嚴重,買方僅得請求『減少價金』(瑕疵情況嚴重與否,須依客觀之情形分別判斷,如果買賣雙方有爭議,難免須透過訴訟的方式解決,由法院判斷)。

一般而言,房屋漏水的情形僅能請求減少價金或請求賣方修復。如果尚未交屋,目前學理上都認為買方可以主張瑕疵擔保請求權,不用等到交屋後,也就是說買方可以同時履行抗辯,在賣方修復或減價前拒絕給付價金。

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買方如果提出想要在交屋前先裝潢的需求怎辦?
要怎樣保障屋主的權益呢?

民事法律行為,基本上是以契約自由為原則,所以只要不牴觸法令,雙方意思一致就可成立。當然這項決定權是在屋主身上,若屋主相信買主,而願意承擔風險,這種要求即可成立。

但為了保障買賣雙方權益,最好簽立「借屋裝修同意書」以茲共同遵守。

訂定「借屋裝修同意書」之重點:

買方同意只借用此屋裝修,而不得在交屋前有搬入、佔用、出售、出租、更換房屋門鎖等情事,裝修期間所發生的水、電、瓦斯、電話、材料管理等費用及所生的危險,概由買方自理。但地價稅、房屋稅的分算,仍應以買賣契約為準。

買方絕對遵守賣方所訂的買賣契約,並依約履行付款義務,為有前項違約情事發生,即視同交屋,買方須立即付清尾款,否則買方須負買賣契約違約之責。

賣方屋中物品,買方應負看護責任,未經賣方同意,不得隨意丟棄,若有毀損,則負損害賠償責任,物品明細應詳細註明。

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海砂屋之標準如何認定?何處可辦理檢測呢?

所謂海砂屋,並不是學理上的名稱,是一種俗稱,其實所指的是氯離子含量過高的建物。
中央標準局在民國83年7月22日通過「新扮混凝土」水溶性氯離子最大容許值的規定(CNS 3090) ,鋼筋混凝土所處環境須作耐久性考量者,氯離子含量每一立方米混凝土中應在0.3公斤以內; 而作為一般考慮者,氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.6公斤。
隨後於民國87年7月經過修訂標準,不再有耐久性及一般性之區分,統一明確規定,鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方米混凝土中不得超過0.3公斤。

這個標準雖然是為新拌混凝土而設,但也是目前成屋硬固混凝土所「參考的標準值」(見於內政部地政司不動產委託銷售契約書範本附件不動產標的現況說明書)。

但特別在此強調,縱使氯離子含量超過標準值,房屋結構上安全與否,仍須由專業結構安全鑑定才能判定。

因此,並非含量超過標準值就是海砂屋,因為畢竟海砂屋是一種俗稱,在房屋瑕疵擔保責任上,重要的認定標準是因氯離子含量過高而造成房屋結構上多大的危險,前述標準值僅為參考值而已。

至於如何辦理檢測?則可向土木技師公會查詢辦理氯離子含量檢測單位,費用約四千到五千元,工作天數約四天。

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看成屋時應注意的重點?

無論是透過仲介或是與屋主自行購買,找到自己喜歡的房子後,切記一定要親自前往實地看房子,且最好多看幾次,以免有些屋況的問題是不容易注意的。

因為買房子價格甚鉅,且是一家人安身立命的地方,所以在看房子的過程中,一定要非常謹慎,以免買了之後才發現一堆問題而後悔莫及。

一般而言,在看成屋或中古屋時應注意以下重點:
1、屋內狀況
這是最直接關係到將來居住舒不舒服的因素,尤其是屋齡較久的中古屋,屋內損壞的狀況可能比較多。一定要多留意牆壁是否龜裂、是否漏水、測試水龍頭或馬桶的給水排水是否正常。
2 、屋外狀況
所謂屋外指的是居住空間以外的地方,包括:(1)建築物外牆(2)外觀(3)樓梯間(4)大門(5)安全設施。
3、交通與位置
可分為地段和地點2項來看,通常地段的好壞會影響房子的身價,購買時必須依自己自住或投資的需求仔細選擇。
4、公共設施
也是你所買房子的一部分,因此在看房子時也必須同時勘查。這些設施通常包括: (1)安全設施(2)中庭花園(3)游泳池(4)運動設施(5)遊樂器材。 不過公共設施還會涉及:(1)公設比(2)管理維修費, 因此你在買附有公共設施的房子時必須特別注意。
5、居住樓層
在購買公寓產品時,通常一樓及最高樓層的總價會高於其他樓層。因此1樓及最高樓層的住戶通常可以有一樓空地及頂樓的使用權,作為加蓋或其他用途,然而也容易引發頂樓與一樓空地所有權與使用權的爭議,甚至違建的問題,也要多多留意。
6、停車位
一般來說公寓或大樓的住戶通常會把地下室做為停車之用,但有些房子的停車位卻必須另外買或附送,這就牽涉到停車位的產權問題。因此你在買房子時必須注意地下室停車位的產權狀況。
7、社區機能
社區機能的完善與否關係到生活的便利性,例如住家鄰近公園、醫院、購物中心等,如果住家附近機能一應俱全當然是最理想的社區;但相對地,房子的價格也不便宜。
8、居住環境
好的生活環境不只包括健全的生活機能,生活環境的品質更為重要,居住環境的觀察重點包括: (1)衛生(2)治安(3)噪音(4)鄰居素質。更要留意有無所謂嫌惡設施,例如高壓電塔、焚化爐、垃圾掩埋場、殯儀館、墳墓

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怎麼看懂土地登記謄本?

買房子一定要學會看土地謄本及建物謄本,建物謄本部分先前有提過,這裡談的是土地謄本。

土地謄本一般也是有三個部分:
1.土地標示部、
2.土地所有權部、
3.土地他項權利部。

一、土地標示部:
土地標示部是民法物權「一物一權主義」的體現,它描述了某個土地的客觀內容。 您可以在土地標示部中了解:
(1)你所買房屋持有土地的面積、土地使用地目及類別等。
(2)政府公告土地現值。
(3)一般住宅的土地地目通常是「建」,若地目欄為「道」表示道路用地,若房子在道路用地上,就有被拆除的可能。
(4)若備考欄上為「洪水平原管制區」,且房子座落在河川附近,最好到水利局查明,萬一在一級管制區,就有被拆除、徵收的可能。

二、土地所有權部:
在土地所有權部可以看出土地所有權人是誰?其權利範圍有多少?其所有權狀字號等。如果土地所有權人和賣方不是同一人,就要注意有無合法授權。
此外,土地所有權部也可以看到該土地是否有限制登記、查封等情況。另外,要注意土地買賣地址是否就是你在買的房屋所在,若不是,則表示房屋座落在他人土地上,日後易引起糾紛。

三、土地他項權利部:
從他項權利部可以得知除了土地所有權人之外,還有哪些人對該土地具有其他物權(例如抵押權)。
一般人都是向銀行貸款,因此通常都將房子及土地一起抵押給銀行,所以他項權利的抵押權人是銀行,並要注意有無抵押給多人的情況(二胎、三胎...)。

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怎麼看懂建物登記謄本?

買房子要學會看土地或建物謄本,以確保個人權益。
你可以從建物登記謄本中得知你所要買的房子之產權及使用情況為何?有沒有交易上的風險等等。
一般而言,建物謄本會有三個部份:
(1)建物標示部、
(2)建物所有權部、
(3)建物他項權利部。
以下繼續說明之:

一、 建物標示部
建物標示部是民法物權「一物一權主義」的體現,它描述了某個建物的客觀內容。
您可以在建物標示部中了解:
(1)建築物的座落地號、主要用途、建材、總樓層數、面積、附屬建物等。
(2)共同使用部分的權利範圍等事項。

二、建物所有權部
在建物所有權部可以看出房屋所有權人是誰?其權利範圍有多少?其住所及所有權狀字號等等。如果建物所有權人和賣方不是同一人,就要注意有無合法授權。
此外,建物所有權部也可以看到該建物是否有限制登記、查封等情況。

三、建物他項權利部 從他項權利部可以得知除了房屋所有權人之外,還有哪些人對該建物具有其他物權(例如抵押權、地上權等)。

一般人都是向銀行貸款,因此通常都將房子抵押給銀行,所以他項權利的抵押權人是銀行,並要注意有無抵押給多人的情況(二胎、三胎...)。

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不幸買到『凶宅』怎麼辦?

許多人買房子很怕賣到凶宅,因為中國人對此比較忌諱,如果真的不幸買到凶宅該怎麼辦?又什麼樣的房子才叫作凶宅呢?

按照目前房屋買賣與仲介實務來看,仲介公司會在與屋主簽訂不動產專任委託銷售契約書時,請屋主填寫一份「不動產現況說明書」,其中一項即為:「曾發生過凶殺或自殺致死案件」。所以仲介實務上是將自殺及他殺認定是屬於凶宅,至於其他自然身故或意外死亡則否。

因此,目前俗稱之『凶宅』可歸納為三種態樣,
即曾發生過凶殺案件、自殺致死案件及意外死亡等三種情形。

前兩種屬所謂的『凶宅』,買賣雙方、仲介、主管機關及法院實務上的認定應屬一致,尚無疑義,惟第三種意外死亡情形,例如:因病猝死、一氧化碳中毒、服藥過量而意外死亡等,是否屬於俗稱之『凶宅』迭有爭議。

曾有實務判決引述內政部所訂凶宅之定義,認為凶宅係指『曾發生過凶殺或自殺致死案件』,因此認為一氧化碳中毒的意外身亡案件,並不屬於凶宅類型。

曾有地檢署認為住戶上吊送醫才斷氣,前屋主不構成刑事上詐欺罪,其不起訴處分書指出,是否屬於凶宅,兩名屋主的主觀看法不同,前屋主沒有蓄意隱瞞,不構成詐欺,但房屋確有瑕疪,屬於民事糾紛,新屋主得要求前屋主減少價金或解除買賣契約。

實務判決認為前屋主因病猝死是屬於意外,依內政部公布及消保會認定的房屋買賣約定書記載:「曾發生凶殺或自殺致死事件(即凶宅)時,買方得取消本出價意願。」即凶宅並不包含意外死亡在內。

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成屋尚未交屋前能否先行裝修?

民事法律行為,基本上是以契約自由為原則,所以只要不牴觸法令,雙方意思一致就可成立。

當然這項決定權是在屋主身上,若屋主相信買主,而願意承擔風險,這種要求即可成立。
但為了保障買賣雙方權益,最好簽立「借屋裝修同意書」以茲共同遵守。

訂定「借屋裝修同意書」之重點:
買方同意只借用此屋裝修,而不得在交屋前有搬入、佔用、出售、出租、更換房屋門鎖等情事,裝修期間所發生的水、電、瓦斯、電話、材料管理等費用及所生的危險,概由買方自理。但地價稅、房屋稅的分算,仍應以買賣契約為準。
買方絕對遵守賣方所訂的買賣契約,並依約履行付款義務,為有前項違約情事發生,即視同交屋,買方須立即付清尾款,否則買方須負買賣契約違約之責。
賣方屋中物品,買方應負看護責任,未經賣方同意,不得隨意丟棄,若有毀損,則負損害賠償責任,物品明細應詳細註明。

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買屋後發現瑕疵賣主未告知,該怎麼辦?

問題:我是買方,經由仲介與賣方簽訂了房地產買賣契約書,契約書上明文約定買方應於完稅後3日內,給付第二期款給賣方,但當我找來設計公司時發現房子有滲漏水,是原先賣方沒有告訴我的,我該怎麼辦? 此時,我可以拒絕付款嗎?
我想請問: 買方是否可以因為房屋有滲漏水之情形而拒絕付款?

回答:如果房屋的滲漏水情形,非常嚴重,客觀上已屬賣方就出售的房屋有『重大瑕疵而不事先告知』者,買方可以依法主張『解除契約』。

民法關於買賣瑕疵的規定,除重大瑕疵未告知情形,得解除契約外,情況如果不甚嚴重,買方僅得請求『減少價金』(瑕疵情況嚴重與否,須依客觀之情形分別判斷,如果買賣雙方有爭議,難免須透過訴訟的方式解決,由法院判斷)。

在實務上,有買方主張解除契約,賣方主張『瑕疵已告知』,或『價格已較一般為低,已針對瑕疵部分自行減價出售』等理由抗辯;此部分之房屋買賣爭執問題,也是『房地產買賣契約書未明確詳細載明所可能發生的』。

舉例而言,買方的作法,可以從「賣方應出示建築技師或土木技師,或水電技師等專業鑑定文書,證明房地並無通常效用之瑕疵」,作為訂定契約時的重要參考;在賣方的理由方面,通常以『現況交屋』表示『經過買方多次看屋,買方均無提出任何異議』等等理由。但賣方所謂的『現況交屋』,是否包括瑕疵的告知?應以契約上是否明確記載為主要的證據判斷,不能一概而論,也就是說所謂現況交屋不代表已經告知瑕疵。

通常如果委託較專業、可信賴之仲介業者出售房屋,仲介業者為了避免事後糾紛,會建議賣方先自行修繕後再出售。

從上面可知,買賣房屋如果有『不告知的瑕疵』,嚴重與否的判斷,即是客觀、又是主觀的問題,牽涉買方要不要繼續依約給付尾款的決定,問題可謂複雜,所以,買屋看屋的『瑕疵檢查』與『瑕疵告知』是非常重要的實務問題,買賣雙方都應該要注意。

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如果買到有瑕疵的房子怎麼辦?我有甚麼權利呢?

民法第354條以下規定,物之出賣人對其所出售之物,應擔保具有通常或契約預定效用,且無滅失或減少其價值。

若買受人買受後發現物具有瑕疵者,依法得視情形主張解除契約或減少價金,但依情形解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金不得解約。

買方此種權利法律上稱為物之瑕疵擔保請求權。 惟買受人於買賣當時,即因出賣人告知或其他原因,已知物有瑕疵者,基於誠信原則,買受人自不得再就此瑕疵事後要求解約或減少價金。

要特別注意的是通知出賣人物有瑕疵後,要在通知後六個月內或房子交屋時起五年內行使解除契約或請求減少價金之權利否則超過時間就不能再行使了。

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買房臨時反悔,請問已付的訂金可以收回嗎?

在委託仲介之情形下,在您參觀房屋確定購屋意願後,您須簽署『買賣議價委託書』,當賣方同意您的購屋條件而為購屋承諾時,買賣契約即成立,斡旋金即轉為購屋定金,如您違約不買,或不依約定時間按時出面簽約,則該定金您將不得請求返還,將交由賣方沒收。

在賣方未同意出售前,您保有隨時撤回購屋要約之權利,但您須以書面通知原承辦加盟店,方生撤回之效力。如您要撤回購屋要約時,您須攜帶收執聯及身分證明文件,親至原承辦加盟店辦理。

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請問要如何找合法的地政士來處理買房交易?

合法地政士,必須領有地政士證書及開業執照,並加入地政士公會後,才可掛牌執行業務。

一般來說,合法的地政士須具備以下幾項條件:

  • 領有考試院核發地政士考試及格證書
  • 領有內政部核發之地政士證書
  • 領有直轄市或縣市政府核發之地政士開業執照
  • 加入該管直轄市或縣市地政士公會之會員
  • 地政士的開業執照有效期限為四年,期滿前應修滿三十個
    小時專業訓練課程並換發執照,方可再執業四年

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