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開發商機

一、前言

高鐵五個車站特定區計畫是為高鐵車站周圍地區合理發展所規劃之都市計畫,其土地使用分區及用地包含高鐵車站專用區、產業專用區、住宅區、商業區及道路、公園、學校等一般公共設施。其中產業專用區將由政府以標售、標租或設定地上權徵求民間投資者等方式開發。

二、高鐵車站特定區內產業專用區之規劃

1.各站規劃面積

配合高鐵車站之整體發展,桃園、新竹、台中、嘉義、台南五個車站特定區,總計規劃面積約1507.53公頃;五個車站特定區內之產業專用區,規劃面積達132.78公頃,詳如下表:

各車站特定區及其產業專用區面積表 單位:公頃

 
桃園站 新竹站 台中站 嘉義站 台南站 合 計
特定區面積 490.00 309.22 273.35 135.24 299.27 1,507.53
特定區內產業專用區面積 22.00 38.12 15.61 9.87 47.18 132.78

2.規劃特色

(1)充份考量都市發展各種需求

對車站特定區實質發展之潛力預測、空間架構、發展綱要計畫、車站建築、車站聯外運輸、都市設計、開放空間及都市景觀、區段徵收開發財務計畫等充分分析規劃,並納入各車站特定區之主要及細部計畫中。

(2)塑造各具特色之都市

規劃時考量「配合高鐵車站轉運特性」、「結合地方特色與附近建設計畫」、「保留具地方特色之自然資源設施」、「劃設適當產業專用區」等因素,並透過都市設計創造獨特之都市意象。

三、高鐵車站特定區發展遠景

基於長期都市發展的考量,高速鐵路沿線規劃了桃園、新竹、臺中、嘉義及臺南五個車站特定區,總面積共1,506公頃。為導 引民間資金投入高鐵車站特定區之開發,採新市鎮之發展理念為未來進駐的產業、人口營造良好的整體環境與服務機能,以區段徵收方式取得各項公共設施用地且完 成特定區內各項公共工程與聯外道路系統。配合各特定區之區位優勢、地方產業特色,政府將優先投入公共建設,包括桃園站的臺灣桃園國際機場聯外捷運系統、新 竹站的台鐵內灣支線及生物醫學園區、台中站的台中捷運系統烏日文心北屯線、嘉義站的故宮南部分院及台鐵沙崙支線等,以期帶動高鐵車站周邊地區的發展,並吸 引國內外的投資者,共同擘劃高鐵新市鎮的發展藍圖與遠景。

四、產業專用區開發

1.容許之使用與強度

產業專用區可供高科技及相關產業、工商服務及展覽、金融辦公、媒體視訊、旅館、購物中心、倉儲量販、文化教育、休閒遊憩、運動、其它(非供居住、無污染之相關設施)等使用。
產業專用區之使用強度為扣除必要性服務設施後,容積率為百分之二百四十;建蔽率介於百分之四十至百分之六十之間。

2.開發程序

產業專用區由投資者申請整體開發時,應先由投資開發商研提整體開發計畫經各該縣都市計畫委員會審議通過後,據以規劃設計,並提經該縣都市設計審議委員會審議通過後,再憑申請核發建築執照。

五、證照申請協助

多數民間投資者關心的證照申請作業程序,高鐵局在桃園、新竹、台中、嘉義及台南縣政府積極協助下,各縣之「高鐵產業專用區開發申請作業要點」業分別於八十九年七月十九日、九月七日、九月廿六日、十一月十七日及九十年三月十三日函頒實施。作業要點之內容,將產業專用區開發申請作業分為四個階段,包括:

都市計畫審議(審查產業專用區整體開發計畫)
都市設計審議
申請建造執照
申請使用執照

並對各階段申請審議時所需文件及審議流程與時程,在兼顧縣政府實際作業情形及民間投資者期望下,予以規範並儘量精簡,同時亦保留供日後視需要修正之彈性。未來徵求民間投資者辦理開發產業專用區時,將考量列於招商文件中供投資者參考。

六、發展定位

(一)桃園車站

桃園車站特定區距桃園國際機場僅約10分鐘車程,隨著全球化的發展,機場已成為全球經濟活動的新核心,機場未來的 發展將擴大至經貿、客貨運園區及高鐵、捷運特定區等腹地。鑑此,政府已擬定桃園航空城計畫,將結合機場周邊地區開發,使桃園國際機場成為不僅空運,且具有 生產、加值、金融、會展、研發、觀光、育樂的航空城自由經貿園區。在航空城的整體發展架構下,高鐵桃園車站特定區為發展機場關聯產業與都會後勤支援機能之 首選地區,其中產業專用區及商業區土地將配合桃園航空城之整體發展計畫,機場、港口、高鐵、捷運等中、長程運輸系統的交通優勢,以及規劃完善的公共設施, 提供滿足國際級企業設置營運總部所需的各項條件。

(二)新竹車站

新竹車站特定區為高鐵沿線五大車站特定區中發展最為快速的地區,尤其國科會生物醫學園區進駐產業專用區後,成為生 物醫學產業研發的高科技園區,加上周邊擁有臺灣知識經濟旗艦園區計畫、竹科三期園區、交通大學、清華大學、臺灣大學預定地等之加持,透過高鐵串聯中科、南 科以及臺北都會區之南軟、內科,可提供完善的科技產業發展環境及服務性商業設施,帶動本特定區發展之目標。

(三)台中車站

台中車站特定區結合北高都會區中心樞紐以及高鐵、臺鐵、捷運三鐵共站的優勢,提供廣大的土地供民間開發,同時為西 部城市前往南投觀光旅遊地點之重要轉運點,亦可帶動觀光休閒產業之發展,加上中科、精密機械園區及其關聯產業的群聚效應,帶動地方產業經濟之發展。未來加 上中部行政中心之設置,配合地方消費產業特性,將使台中特定區具備發展複合式商業之潛力,並藉由高鐵成為臺灣西部走廊轉運中樞。

(四)嘉義車站

嘉義車站特定區緊鄰嘉義縣治地區,鄰近故宮南院預定地、長庚醫療園區,位處完善的行政、文化、醫療、學術等機能匯 集特區,與嘉義縣治所在地共同架構成為未來嘉義縣都市發展重心,配合嘉義縣擁有豐富觀光及地方產業資源,以及未來故宮南院之設立,區域內產業專用區預計可 引進文化藝術及地方產業設施、休閒養生、精緻休閒旅館、商業服務、旅遊服務等設施,使其成為一具備人文藝術、產業觀光特色之城市,創造一個適合交通轉運、 商務、居住與文化、休閒的高品質生活空間,提供民眾休閒養生與休閒休憩的首選之區。

(五)台南車站

台南車站特定區地理區位優越,除高鐵與臺鐵沙崙站共站外,與臺南航空站約距15分鐘車程,距離臺南市市中心、南部 科學工業園區、高雄路竹科學園區約20~30分鐘車程,透過產業與交通之緊密連結,可滿足現代企業對時間效率之高度要求。高鐵臺南車站特定區總面積約 300公頃,其中近140公頃為公共設施用地,特定區位於亞熱帶氣候區域,依山臨海,包含有豐富的自然資源與生物生長特質,在生態綠建築已成為全球發展趨 勢下,配合本特定區鄰近台南科學園區之優勢,期能形塑一個結合生態與科技的綠色城市。

行政院經建會研商定案之高鐵車站特定區發展定位及面積分配表

 
特定區發展定位 核心地區開發權責單位及面積(公頃)
高鐵局 高鐵公司 其他單位
桃園站 國際商務城 23.37 10.72
新竹站 生醫科技城 1.73 5.03 國科會生醫園區
38.11公頃
台中站 娛樂購物城 14.46 17.44 中部行政中心
3.67公頃
嘉義站 休閒遊憩城 9.86 5.42 台糖公司
5.24公頃
台南站 學研生態城 39.40 7.87 國家典藏館計畫
7.77公頃

七、 未來辦理重點

(一)有關產業專用區土地之開發,本局將依據行政院研擬之發展定位、不動產市場景氣及各站區發展成熟度,配合相關政策指示及部會合作,持續推動,以創造政府暨社會最大效益。

(二)為帶動車站特定區之發展,策略上將由各部會率先投入公共建設以創造特定區內的開發商機,本局並配合市 場環境推出招商案,引進投資、建設產業。經建會已政策宣示,為落實國土規劃之多核心構想,促成南、北、中區域均衡發展,爾後各部會10億元以上全國重大新 興投資建設計畫,應於規劃階段,會同經建會及區域計畫主管機關內政部研商設置區位,並優先設置於高鐵特定區內。

(三)利用車站周邊政府土地辦理短期出租,提供生活機能相關設施(如7-11、麥當勞等類似型態生活機能);同時規劃短期活動,如地區型活動或展覽,以吸引人潮、提高特定區內土地之能見度。

(四)環境綠化及地區空間地標化,於尚未發展成熟的產專區、商業區,將進行短期綠化工作,或開放由藝術家裝置地景藝術,以建立優質環境,提供當地居民及往來旅客休憩活動空間。