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不定期租約無法聲請強制執行

【楊偉光/台北報導】

將手中閒置資產出租,當個現代「包租公」或,「包租婆」,是不少人心中的夢。但沒當過房東的人也不容易體會,「租產階級」其實不好當,因為房東除了要負起房屋修繕責任外,還要擔心遇到惡房客,簽約時稍有不慎,可能連將來要收回自己的房子,還要先跟房客打官司。
基於保障弱勢權益考量,法律上對於房東收回房子,或終止租約的限制嚴格。以房客不依約交付租金為例,房客積欠的租金總額,在扣除押金後須達到2期以上時,房東才有權終止契約,若是未明定租期時〈不定期租約〉,房東須先經過訴訟程序,經法院判決勝訴後,才能取回房子。

房客不依約交付租金,或租約到期仍賴著不走,是房東最常遇到的租屋糾紛。

房東簽約前,應可先依房客的年齡,身分與租屋用途,衡量是否將房屋出租外,簽約時,應明訂契約的起訖日期,避免形成對房東不利的不定期租約。

一般民事上的契約糾紛,需透過訴訟方式才能解決,但民事訴訟勞神傷財,因此,崔媽媽基金會義務律師李岳洋建議房東,為避免日後訴訟,簽約時可要求房客,一同將租約拿到法院公証。

租貸契約經法院公証的最大好處在於,房東與房客任一分不履約時,可以不必經由訴訟程序,直接要求法院強制執行。

若房客到期不返還房屋,房東只要拿經過公証的租約,到民事執行執行處聲請強制執行,即可趕走不速之客。房東也可以利用公証租約的強制效力,避免房客不返還房屋押金。

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㊣相關法令規定供您參考

◎土地法第100條規定,若雙方為不定期租約情況下,房東必須符合以下條件方能收回房子:

  1. 出租人收回自住或改建
  2. 承租人違反租賃契約
  3. 承租人毀損房屋或家具而不為相當之賠償
  4. 承租人違反民法規定轉租他人時
  5. 承租人以房子供違反法令使用時
  6. 承租人積欠房租額,除以擔保金抵付後仍達二個月時

◎土地法第99條規定:
「租賃擔保金不得超過二個月房屋租金總額,以交付之擔
保金額超過前項者,承租人得以超過之部分抵押房租」

 

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資料來源:21世紀不動產總部